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La oferta de apartamentoslegales e ilegales, una nueva variable en la estrategia de Revenue Management

 “Una nueva variable a tener presente cada días más dentro de las estrategias de Revenue management  hotelero ,  es sin duda la presencia de plazas de  Apartamentos  legales /ilegales ) dentro de las plataformas de venta que tanto crecimiento están experimentando , Airbnb , Wimdu etc.. “

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Podría sonar a locura lo que   propongo pero la realidad es que en los últimos eventos  de importancia en ciudades como Madrid, Barcelona, Bilbao o Valencia, el impacto de este tipo de oferta se hacen notar y mucho en las variaciones de ADR  del hotel .

Normalmente usamos los históricos para ver la evolución de venta  de unas fechas  con un evento determinado y  cuando vemos que no terminan de  comportarse de una forma similar   , sin duda es porque   algo tiene que ver que el cliente esta decidiendo meter cada vez más en la  elección de  alojamiento  a este tipo de establecimientos .

El problema para los departamentos de Revenue,  suele ser que  “negando” este impacto y  al no meterlo y ponderarlo entre las variables de la estrategia de RM  solemos estar en el pick up  de habitaciones a menos de una semana del evento “bajándonos los pantalones ”  . Ese efecto que además cuando se trata de una fecha caliente, es como un virus  y genera  una bajada  de precios global en la plaza .

Eventos como  el último  World Pride de Madrid  o Fallas de Valencia entre otros , han supuesto la prueba de  que esta tendencia ha venido para no marcharse .

Las ferias   y eventos empresariales tienen un impacto menor dado que el cliente corporativo  sigue prefiriendo los servicios del hotel , aunque el tiempo dirá.

En el caso de eventos de componente lúdico  no hay marcha atrás  el reparto  esta servido  y  hay que tener controlado el número de plazas  que tiene  este tipo de plataformas  a la venta para  ver si  la demanda de las plazas hoteleras   funciona al mismo ritmo que la de los apartamentos .

Para aquellas empresas dedicadas a realizar “Web scraping ”  ya saben lo que tienen que monitorizar  🙂 , para los departamentos de Revenue   metamos esos datos en la coctelera.

 

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LRA ( Last Room Availability) una gestión hotelera fundamental

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Durante los últimos años la posibilidad de gestionar   el inventario hotelero  desde el propio PMS   ha supuesto en ocasiones  una fórmula de operar con el 100 % de ese inventario en toda la distribución que el hotel  mantiene .

Es indudable, que se trata de una fórmula sencilla, dado que  desde el propio PMS vía Channel Manager el sistema actualiza la disponibilidad en todos los canales . Pero salvo que se implementen  reglas de negocio   directas , puedes resultar  no tan rentable, veamos :

La gestión de las últimas habitaciones LRA (Last Room Availability) ,   es sin duda una de las tareas más importantes  en la gestión de ingresos de un hotelero . Se ha menospreciado  precisamente el trabajo con  esas últimas habitaciones  y  en muchos casos son la base del cambio de los resultados finales en la cuenta de explotación del hotel  .

Gestionar el inventario  del hotel un domingo con una ocupación del 45%  puede ser importante pero hacerlo cuando entras en el espacio del  “techo de venta”,que cada hotel debe marcar, es decir en las últimas habitaciones,  es fundamental.

Techo de venta

En función del número de habitaciones que cada hotel tiene en venta, debe cifrar un techo de venta  LRA. Ese techo será  básico en la gestión más rentable de las fechas de demanda alta ( Hot dates) , bien estén definidos por eventos ya marcados o por la evolución de la propia demanda .

El control de ese número de habitaciones  de techo estará afectado por variables adicionales como :

  •  Tiempo que resta para la llegada de esa fecha
  • Previsión de segmentos  que tenemos para la Ocupación final de esa fecha. Ejemplo: Si  nuestro segmento corporate es potente y tenemos un patrón de  ese segmento de  x habitaciones debemos tenerlo presente para gestionar el espacio  y en su caso ampliar el techo  de LRA.

Tenemos además  que tener presente  una de las  claves en la gestión de esas últimas habitaciones, los costes de intermediación  de esas habitaciones y que suele ser el caballo de batalla de la mayoría de los motores de reservas . Sin duda se trata de  una gestión clave para ellos y en la que motores como:  MiraiParaty , Bookassist  o Roiback están trabajando de manera importante, intentando concienciar a los hoteleros.

Los departamentos de Revenue y  responsables de E-Commerce  son los principales responsables de incluir la gestión de esas habitaciones  en las estrategias de forecasting que el hotel debe tener marcadas .   Deben ser  los que señalen esas  fechas de forma especial y los que marquen las reglas de negocio  basadas en la  mejora de la rentabilidad.

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Un hotel de 59 habitaciones  puede tener como mínimo fijado una LRA de 12  habitaciones  en un primer nivel y 8 en un segundo nivel . ¿Que significaría esto?

Que en aquellas fechas en las que el hotel cuente con solo 12 habitaciones libres el hotel gestionaría de manera diferenciada el inventario, bien cerrando canales de mayor coste de intermediación  nivel 1 o bien  aplicando un  precio de distribución  mayor a los canales  de nivel 1  protegiendo los directos  y con un diferencial  medio del 25% por encima  .   De este modo posiblemente estemos sacando a esos canales del ADR medio de mercado si nuestra aplicación de precios de ventas es correcta  pero las posibles reservas  que nos entres serán  con un mayor ADR.

Una vez entremos en la LRA de nivel 2  lo deseable sería cerrar toda la distribución y gestionar esas habitaciones  de forma directa .

Lo que no tiene sentido alguno es  no gestionarlo de modo correcto y facilitar la venta de esas últimas habitaciones a operadores con un mayor coste de intermediación  o  facilitar inventario de habitaciones  a canales como Booking.com , Expedia  etc.. y no tenerlo en los canales directos .

La gestión correcta de esos  Hot dates,   con   una estrategia directa sobre   el techo LRA aporta  mejoras directas  en el REVPAR  .

Como casi  en todos los casos supone salir de la zona de “confort” para trabajarse una estrategia  de Revenue management .  Gestionar   estas habitaciones no  es algo   unicamente en mano de grandes cadenas o  de hoteles  con grandes recursos , se trata de  un control y aplicación viable para cualquier tipo de establecimiento independientemente de donde este .

La solución, ser diferente

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 La diferencia entre  hacer bien las cosas y solamente  hacerlas, es una delgada linea, que cada vez más,  en un mercado como el actual  marca la diferencia.

Son pocos o muy pocos, los  Hoteles o establecimientos turísticos que sean capaces de generar demanda por si mismos, aunque muchos hoteleros se miren el ombligo  pensando lo contrario  .

Nos pasamos  el día inventando las ya “cansinas” EXPERIENCIAS,  en muchas ocasiones dentro del recinto  hotelero, pensando que  es aquí, donde termina la responsabilidad del propio alojamiento  para con el destino .

En el caso inverso  que decir. ¿Volveremos a ver pabellones enteros  de promoción en FITUR? ¿ Seguiremos pensando que ese es el camino para hacer  visible el destino a los turistas?  Mucho me temo que sí  .

¿Sacar comunicados   de incrementos de turistas , cuanto más exóticos mejor , es la solución para pensar que como han llegado 3 Australianos , ese pasa a ser el principal nicho de mercado de nuestro destino ?

En un mundo Global en el que  la adquisición de datos esta tan de moda con el   tan cacareado BIG DATA ,  ¿que uso se le esta dando por parte de los propios destinos  y no digamos de los establecimientos hoteleros para hacer uso de ellos y  evolucionar?

Estamos en pañales ante el potencial  de esos datos .   Los destinos deben evolucionar , quitarse  tanto “prejuicio y miedo ” y dar un paso adelante  para  acercar  a los turistas toda la magia de su destino de una forma directa  y potente,  haciendo uso de las nuevas tecnologías  y eso no termina  en la creación de una Web colorista  .

Los hoteleros deben pensar que para afianzar sus carteras de clientes mejor y entrar en nuevos nichos de mercados deben  hacer usos de los datos de sus clientes , sus necesidades sus gustos etc… y sumarlos a los datos del propio destino,  haciendo  de este modo que sus campañas y ventas  sean   cada vez más rentables .

Volviendo  al inicio de todo, comentaba que la linea de hacer las cosas y hacerlas bien muchas veces parece lo mismo pero suele no ser así . Los primeros logran la diferenciarse, premisa clave para saber que estas haciendo algo  trabajado, distinto  y que el propio mercado sabrá donde situar . Pero cuando menos estarás intentando salir del tono Gris  habitual   de hacer las cosas siempre igual .

Locura es hacer lo mismo una y otra vez y esperar resultados diferentes”  A. Einstein

Pues  bien,hace tiempo me cruce  con un tipo  inquieto, Húngaro pero criado turísticamente en  la planta hotelera Española y que tenia una visión muy clara de lo que luego  ha dado en llamarse el “Inbound Marketing” .

” Chema, el destino  es la clave  para que el turista mueva el culo ,  no entiendo que un hotel no se de cuenta que depende al 100% de ello. Un destino atractivo hace un hotel atractivo. Su mezcla es la que necesita el turista para no dudar y viajar”

Cuanta razón  en sus palabras  y más cuando vivíamos años en los que los que se repartían folletos a miles , que en la misma cuantía llenaban las papeleras.

 Con el tiempo  ha tenido la oportunidad de regresar a su ciudad a Budapest y hacer trasladar allí aquello que durante tanto tiempo  le ha rondado en su cabeza .

Tengo muchos conocidos en el sector y  también buenos amigos , el se lo ha ganado  demostrándome que es un profesional como la copa de un pino, un visionario y un tipo que hace las cosas de forma diferente, justo  lo que hace que los resultados sean diferentes.

Vive y suma en su destino  y enamora a sus clientes  sino  lo crees míralo.

One love, on city,  one hotel